Pour acheter en Périgord Noir, prévoyez le prix du bien plus les frais d’acquisition, de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien. Le parcours suit en général cet ordre : budget et financement, recherche, visites, offre, compromis avec 10 jours de rétractation, puis acte chez le notaire environ trois mois plus tard. La plupart des étapes peuvent se faire à distance, grâce aux visites vidéo et à la procuration notariée.
7 à 8 %de frais de notaire dans l’ancien, en général
10 jourspour se rétracter après le compromis
45 à 60 jourspour obtenir son prêt, souvent
3 moisenviron, du compromis à l’acte
Dans ce guide
Définir son budget
Le budget réel, c’est le prix, les frais de notaire et les travaux : mieux vaut le connaître avant de visiter.
Le budget comprend le prix, les frais d’acquisition et, le cas échéant, les travaux. Dans l’ancien, les frais dits « de notaire » représentent en général 7 à 8 % du prix. Ils comprennent :
les droits de mutation, reversés à l’État et aux collectivités, soit la plus grande part ;
les débours, sommes avancées par le notaire pour des démarches ;
les émoluments, rémunération du notaire, à tarif réglementé.
Depuis avril 2025, chaque département peut relever ses droits de mutation jusqu’à 5 %, jusqu’au 30 avril 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés par cette hausse, sous conditions. Le notaire vous indique le montant exact pour votre achat.
Préparer le financement
Un financement préparé rend une offre crédible aux yeux du vendeur.
Rencontrez votre banque ou un courtier avant les visites. Une simulation de prêt vous donne un budget réaliste et rassure le vendeur au moment de l’offre.
Pensez aussi au coût des travaux. Pour une maison classée E, F ou G au DPE, l’audit énergétique remis par le vendeur propose des scénarios de travaux chiffrés.
Chercher et visiter
Une recherche bien décrite fait gagner des week-ends de visites.
Le Périgord Noir est varié : villes de services (Sarlat, Gourdon, Souillac), villages de la vallée de la Dordogne, hameaux sur les causses. Listez vos critères : temps de trajet, commerces, terrain, état du bâti.
À chaque visite, regardez la toiture, les menuiseries, le chauffage, l’assainissement et l’orientation. Demandez les diagnostics : l’état des risques et, le cas échéant, l’audit énergétique doivent être remis dès la première visite.
Je vous aide à cibler les biens qui correspondent à votre recherche et à préparer les bonnes questions.
Faire une offre
Une offre écrite, claire et argumentée a plus de chances d’être retenue.
L’offre d’achat est écrite. Elle précise le prix proposé, le mode de financement et sa durée de validité. Une offre acceptée engage : signez-la quand votre décision est prise. Je la prépare avec vous et la transmets au vendeur.
Le compromis et le délai de rétractation
Après le compromis, un calendrier se met en place : voici vos dates clés.
Vos dates clés
Dates indicatives, selon les règles et les délais habituels ; celles de votre compromis font foi.
L’avant-contrat, compromis ou promesse unilatérale de vente, est rédigé en général par le notaire, avec le dossier de diagnostics en annexe.
Un dépôt de garantie est en général versé ; il peut atteindre 10 % du prix.
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’acte, ou de sa remise en main propre. La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, sans motif.
Les conditions suspensives
Elles protègent l’acquéreur : si le prêt est refusé, il récupère son dépôt de garantie.
Si vous empruntez, l’avant-contrat contient une condition suspensive d’obtention du prêt : montant, durée, taux maximal. Le délai pour obtenir l’offre de prêt est souvent de 45 à 60 jours et ne peut pas être inférieur à un mois.
Si le prêt est refusé et que vous en informez le vendeur et le notaire dans les délais, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont restituées. D’autres conditions peuvent être prévues, par exemple l’absence de servitude gênante.
L’acte authentique
Le jour de l’acte, vous devenez propriétaire et repartez avec les clés.
Il faut compter environ trois mois entre l’avant-contrat et l’acte. Le notaire vérifie le titre, l’urbanisme et la situation hypothécaire. Le jour de la signature, vous versez le prix et les frais, et vous recevez les clés.
Si la maison a un assainissement individuel non conforme, vous devez faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la vente.
Acheter à distance
Visite commentée en vidéo, procuration, signature électronique : la plupart des étapes se font à distance.
Beaucoup d’acquéreurs vivent loin de la Dordogne. Plusieurs étapes peuvent se faire sans être sur place :
visites vidéo en direct, pour une première sélection, puis une visite sur place pour le bien retenu, quand c’est possible ;
signature électronique de l’offre ;
procuration notariée à distance : le notaire vérifie votre identité, lit l’acte en visioconférence sécurisée et vous signez électroniquement. Le notaire décide s’il accepte ce procédé.
Je vous transmets photos, vidéos et documents au fil du dossier.
Questions fréquentes
Les frais de notaire vont-ils au notaire ?+
En grande partie non. La plus grande part correspond aux droits de mutation, reversés à l’État et aux collectivités.
Puis-je me rétracter après le compromis ?+
Oui, pendant 10 jours si vous achetez un logement en tant que particulier, par lettre recommandée avec accusé de réception, sans motif.
Que se passe-t-il si ma banque refuse le prêt ?+
Si la condition suspensive de prêt est prévue et que vous prévenez dans les délais, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont restituées.
Peut-on tout signer sans venir en France ?+
En général oui, par procuration notariée à distance. Votre notaire vous indique la marche à suivre.
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