La fiscalité de la vente : plus-value, succession et frais du vendeur

La plus-value réalisée en vendant sa résidence principale est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente. Une maison libérée avant la vente garde en général cette exonération si elle est vendue dans un délai normal et n’a pas été louée ni prêtée entre-temps.

Les dépendances immédiates vendues en même temps que la maison, comme un garage ou un jardin, suivent la même règle.

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, chacun corrigé de certains frais :

• prix de vente, diminué de certains frais payés par le vendeur, comme les honoraires d’agence à sa charge ;
• prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition : leur montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
• travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration faits par des entreprises : leur montant réel justifié, ou, après plus de 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’achat.

Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite. Le notaire réunit les justificatifs et établit la déclaration (formulaire n° 2048-IMM).

À partir de la sixième année, la plus-value est réduite chaque année, selon deux barèmes :

La durée se compte d’une date d’acquisition à la date de la vente. Pour un bien hérité, elle part du jour du décès.

• Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattements.
• Prélèvements sociaux : 17,2 %. La hausse de la CSG votée pour 2026 sur certains revenus du capital ne s’applique pas aux plus-values immobilières.
• Taxe sur les plus-values élevées : de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le notaire calcule ces montants, dépose la déclaration et règle l’impôt pour le vendeur, sur le prix de vente, au moment de l’acte. Le vendeur reçoit le solde.

En plus de la résidence principale et de la durée de détention, la loi prévoit notamment, chacune sous conditions :

• la première vente d’un logement autre que la résidence principale, quand le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédents et remploie le prix dans l’achat de sa résidence principale dans les 24 mois ;
• la vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
• la vente par un retraité ou une personne invalide aux revenus modestes, selon des plafonds fixés chaque année ;
• la vente à un organisme de logement social, jusqu’au 31 décembre 2027 ;
• l’expropriation, quand l’indemnité est remployée.

Le notaire vérifie si l’une d’elles s’applique et l’indique dans l’acte.

Un vendeur qui ne réside pas fiscalement en France est imposé en France sur la plus-value d’un bien situé en France :

• 19 % d’impôt, quel que soit le pays de résidence ;
• prélèvements sociaux : 17,2 % en principe ; une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de Suisse ou, sous conditions, du Royaume-Uni paie seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % ;
• ancienne résidence principale : exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, vers un pays de l’Union européenne ou lié à la France par une convention d’assistance, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps ;
• exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value nette, une fois, pour un ancien résident de France pendant au moins 2 ans, sous des conditions de nationalité, de délai et de libre disposition du bien.

Un vendeur domicilié hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, ce qui est le cas du Royaume-Uni depuis 2021, désigne en principe un représentant fiscal accrédité. Il en est dispensé si le prix ne dépasse pas 150 000 €, si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, ou pour son ancienne résidence principale exonérée. Prévenez le notaire tôt : la désignation demande du temps.

Pour un bien reçu par succession, la base de calcul est la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Les frais réellement payés, comme les droits de succession et les frais d’acte se rapportant au bien, s’y ajoutent ; le forfait de 7,5 % ne s’applique pas. La durée de détention part du jour du décès.

Plusieurs héritiers forment une indivision :

• la vente demande en principe l’accord de tous ;
• à défaut, les héritiers qui réunissent au moins les deux tiers des droits peuvent engager, chez un notaire, une procédure prévue par le Code civil, qui peut aboutir à une vente autorisée par le tribunal ;
• la plus-value se calcule pour chaque vendeur, sur sa part ; l’exonération de résidence principale ne vaut que pour celui qui y habitait.

Le notaire chargé de la succession établit l’attestation de propriété, calcule l’impôt éventuel et répartit le prix entre les héritiers.

La taxe foncière de l’année est due en entier par le propriétaire au 1^er janvier. Le compromis et l’acte prévoient en général que l’acquéreur rembourse au vendeur la part de l’année qui suit la vente, au prorata : c’est un accord entre les parties, l’administration fiscale s’adresse au vendeur.

Les frais de notaire sont payés par l’acquéreur. Selon la situation, le vendeur prévoit :

• les diagnostics ;
• les honoraires d’agence, quand le mandat les met à sa charge ;
• le remboursement du prêt en cours et, selon le contrat, des indemnités de remboursement anticipé ;
• les frais de mainlevée de l’hypothèque ou du privilège de prêteur ;
• l’impôt sur la plus-value, pour une résidence secondaire.