Estimer le bon prix
Le bon prix part des ventes réellement signées autour de votre maison, pas des annonces.
Le prix de départ conditionne toute la suite. Une estimation sérieuse compare votre maison aux ventes réellement signées dans le secteur, et pas seulement aux annonces en ligne.
Je viens voir votre maison, puis je vous remets une estimation écrite et argumentée, à partir des ventes signées autour de Sarlat, Gourdon, Souillac ou Domme. La décision du prix vous appartient.
Signer un mandat
Le mandat fixe le prix, la durée et les honoraires : c’est la feuille de route de la vente.
Un agent immobilier ne peut agir sans mandat écrit, daté et signé. Il en existe trois formes :
- simple : plusieurs professionnels, et vous pouvez vendre vous-même ;
- exclusif : un seul professionnel ; il dure au moins trois mois fermes, puis se résilie avec un préavis de 15 jours ;
- semi-exclusif : un seul professionnel, mais vous gardez la possibilité de vendre vous-même.
Un mandat signé à distance ou hors de l’agence ouvre en général un délai de rétractation de 14 jours au vendeur.
Réunir les diagnostics obligatoires
Un dossier prêt avant la mise en vente, et les premières visites se font sereinement.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à l’avant-contrat. Son contenu dépend de l’âge, des équipements et de la commune du bien :
- pour presque toutes les ventes : DPE (valable 10 ans) et état des risques, remis dès la première visite ;
- selon l’âge de la maison et de ses installations : amiante, plomb, électricité, gaz, et audit énergétique pour une maison classée E, F ou G ;
- selon la commune et l’assainissement : termites, et contrôle du SPANC pour une maison non raccordée au tout-à-l’égout.
Le détail, la validité de chaque diagnostic et un outil pour savoir lesquels concernent votre maison sont dans le guide « Les diagnostics immobiliers pour vendre en Dordogne et dans le Lot ». Nous organisons ensemble le passage du diagnostiqueur, avant la mise en vente.
Les particularités du Périgord Noir
Pierre ancienne, assainissement individuel, clientèle étrangère : ici, une vente a ses propres codes.
Dans les communes rurales, beaucoup de maisons ont un assainissement individuel. Si le contrôle du SPANC conclut à une non-conformité, l’acquéreur doit faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la vente. Ce point entre souvent dans la négociation.
Une piscine enterrée non couverte doit avoir un dispositif de sécurité normalisé : barrière, alarme, couverture ou abri. Gardez sa notice technique.
Pour un gîte ou des chambres d’hôtes, préparez les déclarations, le classement éventuel et les réservations à venir. Le notaire indique comment traiter les séjours déjà réservés.
Mettre en valeur et organiser les visites
Une maison prête et des visites bien préparées : c’est là que se gagne l’offre.
Une maison rangée, lumineuse et entretenue se visite mieux et se photographie mieux. Notre guide « Préparer sa maison avant la vente » détaille les gestes utiles, dedans et dehors.
J’organise et j’accueille les visites. Après chacune, je vous transmets les retours des visiteurs.
De l’offre au compromis
Une offre se lit au-delà du prix : financement, conditions et calendrier comptent autant.
Une offre d’achat écrite précise le prix proposé, le financement et la durée de validité. Une fois l’offre acceptée, l’avant-contrat est rédigé, en général par le notaire : compromis ou promesse unilatérale de vente.
- Un dépôt de garantie, qui peut atteindre 10 % du prix, est en général versé par l’acquéreur.
- L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, sans motif.
- Des conditions suspensives sont prévues, notamment l’obtention du prêt. Si elles ne se réalisent pas, la vente ne se fait pas et l’acquéreur récupère les sommes versées.
Je vous présente chaque offre par écrit et je fais le lien avec le notaire jusqu’à la signature.
La signature de l’acte authentique
Chez le notaire, la vente devient définitive : le prix est versé, les clés changent de main.
Il faut compter environ trois mois entre l’avant-contrat et l’acte. Pendant ce temps, le notaire vérifie le titre de propriété, l’urbanisme, les hypothèques et les droits de préemption.
Le jour de l’acte, le prix est versé chez le notaire et les clés sont remises. Si une plus-value est due, par exemple sur une résidence secondaire, le notaire la calcule et la règle au moment de la vente.
Questions fréquentes
Combien de temps dure une vente ?+
Cela dépend du prix et du bien. Une fois l’acquéreur trouvé, il faut en général environ trois mois jusqu’à l’acte.
Qui paie les diagnostics ?+
Le vendeur, en général. Ils doivent être prêts avant la signature de l’avant-contrat, et certains dès la première visite.
Puis-je vendre si mon assainissement n’est pas conforme ?+
Oui. Le rapport du SPANC informe l’acquéreur, qui doit faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la vente. Le prix tient souvent compte de ce point.
Mon DPE date de 2024 : faut-il le refaire ?+
Non, il reste valable 10 ans. Il peut être mis à jour gratuitement avec le nouveau calcul de 2026, sans nouvelle visite.
Sources
Guide d’information générale, à jour en octobre 2026 ; votre notaire reste la référence pour votre situation.
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