Les diagnostics immobiliers pour vendre en Dordogne et dans le Lot

Le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit tous les diagnostics du bien. Il est fourni par le vendeur, qui en règle en général le coût, et il est annexé à la promesse ou au compromis de vente, sinon à l’acte authentique. Nous organisons ensemble le passage du diagnostiqueur et, si besoin, du SPANC.

• Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, sauf le contrôle de l’assainissement individuel, fait par le SPANC de votre commune.
• Deux documents se remettent dès la première visite : l’état des risques et, pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique.
• L’annonce affiche les étiquettes énergie et climat du DPE.

Un dossier complet et à jour protège le vendeur : pour plusieurs diagnostics, c’est lui qui permet d’écarter la garantie des vices cachés sur le point contrôlé.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour presque toutes les ventes de logement, et sa classe est opposable : l’acquéreur peut s’en prévaloir.

• Validité : 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables.
• Depuis le 1^er janvier 2026, le calcul tient compte autrement de l’électricité. Un DPE fait avant cette date reste valable et peut être mis à jour gratuitement sur le site de l’Observatoire DPE de l’Ademe.

La classe compte aussi pour un acquéreur qui pense louer le bien comme résidence principale d’un locataire. Selon le calendrier de la loi Climat et résilience, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1^er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus en 2028 et un logement E en 2034.

Pour un gîte ou un meublé de tourisme, la loi du 19 novembre 2024 fixe aussi des niveaux de DPE à atteindre, progressivement jusqu’en 2034, et la mairie peut demander le DPE.

L’audit énergétique concerne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble qui appartient à un seul propriétaire ou à une indivision. Il complète le DPE pour les logements les moins performants :

• classes F et G : depuis le 1^er avril 2023 ;
• classe E : depuis le 1^er janvier 2025 ;
• classe D : à partir du 1^er janvier 2034.

Il propose au moins deux scénarios de travaux, chiffrés, avec les économies attendues et les aides possibles. Il est valable 5 ans, se remet dès la première visite et rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique. Pour l’acquéreur, c’est un vrai point d’appui pour préparer son budget.

• Amiante : pour un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Un repérage fait depuis avril 2013 qui ne relève pas d’amiante reste valable sans limite de durée.
• Plomb (constat de risque d’exposition au plomb, CREP) : pour un logement construit avant le 1^er janvier 1949. Valable 1 an si du plomb est relevé au-delà du seuil réglementaire, sans limite de durée dans le cas contraire.
• Électricité : pour une installation de plus de 15 ans. Valable 3 ans.
• Gaz : pour une installation de plus de 15 ans. Valable 3 ans.

Ces diagnostics décrivent l’état du bien le jour de la visite. Ils n’imposent pas de travaux au vendeur : ils informent l’acquéreur.

L’état relatif à la présence de termites est demandé quand la commune est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il est valable 6 mois. La carte nationale publiée par le Cerema, la mairie ou le diagnostiqueur indiquent si votre commune est concernée. Une information sur la mérule s’ajoute dans les zones délimitées pour ce champignon.

L’état des risques (ERP) informe l’acquéreur des risques naturels, miniers et technologiques connus, de la zone de sismicité, du potentiel radon et des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Il s’établit à partir du service en ligne de Géorisques.

• L’annonce renvoie vers Géorisques ;
• l’état des risques est remis au plus tard à la première visite ;
• il date de moins de 6 mois à la signature de l’avant-contrat et de l’acte.

L’exposition de la commune au retrait-gonflement des argiles y figure à titre d’information. Pour la vente d’un terrain à bâtir situé en zone d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ; elle est valable 30 ans si le sol n’a pas été remanié.

Une maison qui n’est pas raccordée au tout-à-l’égout a une installation d’assainissement non collectif (fosse, filtre, micro-station…). Le dossier comprend alors le rapport de contrôle du SPANC (service public d’assainissement non collectif), daté de moins de 3 ans au moment de la vente.

• Si le dernier contrôle a plus de 3 ans, un nouveau contrôle se demande au SPANC de la commune ou de la communauté de communes.
• Si l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur fait les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la vente.

Le rapport informe l’acquéreur, qui en tient compte dans son projet et dans son offre.

Pour un appartement ou un lot de copropriété, l’acte indique la superficie privative, dite « loi Carrez ». Les lots de moins de 8 m² en sont exclus. Le mesurage reste valable tant que la surface n’a pas changé.

Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle. Un mesurage fait par un professionnel donne une base sûre aux deux parties.

La vente reste possible, mais le dossier complet protège les deux parties :

• pour l’amiante, le plomb, les termites, l’électricité, le gaz et l’assainissement, le vendeur ne peut pas écarter la garantie des vices cachés sur le point qui aurait dû être contrôlé ;
• sans état des risques remis à la signature de l’avant-contrat, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à partir du lendemain de sa remise ; un état des risques absent ou inexact peut conduire à l’annulation de la vente ou à une baisse du prix ;
• sans surface Carrez dans l’avant-contrat d’un lot de copropriété, l’acquéreur peut en demander l’annulation.

Le plus simple est de commander les diagnostics avant la mise en vente : l’état des risques et l’audit énergétique servent dès la première visite.